خرید و فروش زمین کشاورزی

شاید فکر کنید که خرید یا فروش زمین های کشاورزی مانند دیگر ملک ها باشد اما در واقع نکاتی مهمی در رابطه با معاملات زمین های کشاورزی وجود دارد که در صورت بررسی دقیق آن ها قبل از معامله می توانید خریدی مطمئن تر و داشته باشید. زیرا در هنگام انجام معامله ی زمین کشاورزی و هرگونه ملک دیگری ممکن است مشکلاتی از قبیل عدم تعهد طرفین در قرارداد و یا مشکلاتی در رابطه با زمین مورد نظر به وجود بیاید. برای جلوگیری از وقوع این مشکلات سعی شده تا در این مقاله به مهم ترین و کلیدی ترین نکات حقوقی معاملات ملکی پرداخته شود.

در این مقاله به بررسی نکات مهم و اساسی هنگام معامله املاک و زمین های کشاورزی پرداختیم ولی با این وجود بهتر است در هنگام معاملات ملکی از مشورت وکیل زمین در شیراز آگاه مشورت بگیرید و در صورت بروز مشکل در عقد قراردادها به صورت قانونی اقدام نمایید.

برای انجام معاملات زمین های کشاورزی قبل از هر چیز لازم است همه ی سوابق مربوط به استفاده از زمین در گذشته را بررسی کنید. منظور از سوابق زمین کشاورزی مواردی مثل: نتایج آزمون خاک، سوابق کاربرد سیستم های آفت کش، نتایج آزمایشات کیفیت آب آبیاری ، طرح های سیستم های فاضلاب و مجوزهای زمین و ... است. در ادامه به توضیح بیشتر موارد حقوقی معامله زمین ای کشاورزی می پردازیم.

چند نکته در هنگام معامله زمین کشاورزی

• تعیین دقیق حد و مرز زمین کشاورزی مورد نظر، مشخص شدن مرز زمین می تواند با حصار یا تالاب مشخص شود. در صورت آشنا نبودن مالک زمین میتوانید از نقسه های هوایی استفاده کنید.
• استعلام وجود بیمه ی زمین کشاورزی، بیمه محصولات
• بررسی قوانین ساخت خانه در زمین مورد نظر
• وجود سند معتبر محضری
• نداشتن مشکل ساختاری زمین
• بررسی وضعیت موجود ملک و مطابقت آن با سند

 اکنون به بررسی کامل تر چند نکته هنگام خرید ملک و زمین کشاورزی می پردازیم:

 شناسایی مدارک مالک و فروشنده زمین

بررسی مدارک و سوابق فروشنده ملک از نظر حقوقی مثل ممنوع المعامله نبودن وی و یا محجور بودن ضروری است. محجور بودن به معنای ناتوانی فرد در عدم تشخیص درست و غلط به دلیل کهولت سن و یا بیماری است و در صورت معامله با این افراد قرارداد به صورت قانونی باطل می باشد. هم چنین مطابقت اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با اطلاعات صاحب سند در صورتی که هر یک از طرفین معامله از شخص دیگری (مانند وکیل یا قیم) برای عقد قرارداد استفاده کنند نیز باید صورت گیرد.

بررسی وضعیت سند ملک یا زمین مورنظر

برای بررسی وضعیت سند با مراجعه به دفتر ثبت اسناد و املاک رسمی کشور می توانید از وضعیت مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات و وثیقه ای و یا توقیفی بودن ملک آگاه شوید. برای این منظور با استفاده از کد رهگیری ملک مورد نظر استعلامات لازم را در دفاتر مربوطه انجام دهید.

 دقت داشته باشید که در صورت وجود هرگونه شبهه هر چند کوچک در هر یک از موارد مربوط به اسناد مالک یا زمین حتما از فروشنده زمین سوال کنید تا بعدا در معامله ی خود دچار دردسر نشوید.

بررسی مصادره ای و در طرح نبودن زمین  

بررسی زمین کشاورزی مورد نظر و یا ملک خریداری شده از نظر مصادره ای نبودن از نکات ضروری قبل از خرید ملک است. برای بررسی این موارد بایستی مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهادهای مربوطه را بررسی کرده و از صحت آن مطمئن شوید. از آن جایی که ممکن است زمین های کشاورزی دارای سند رسمی نباشند و به صورت محلی برای آن ها سند تنظیم شده باشد بهتر است استعلام سند با مشورت وکیل و پرس و جو از دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

 تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

بهتر است در هنگام عقد قرارداد مواردی که ممکن است باعث فسخ قرارداد شود را به صورت کتبی تعیین کنید و در قولنامه درج کنید و توسط خریدار و فروشنده امضا و تایید شود.

شرایط معامله املاک ورثه ای

در صورتی که ملک ورثه ای باشد باید حتما مشخصات ملک و گواهی انحصار وراثت با مشخصات ورثه مطابقت داشته باشد. هم چنین معامله ی این گونه املاک باید با موافقت همه ی ورثه باشد و در صورت مخالفت یکی از ورثه آن معامله قابل قبول نیست.

عدم پرداخت کامل مبلغ معامله

خریداران ملک باید به این نکته توجه داشته باشند که تا قبل از انتقالات ثبتی اسناد کل مبلغ را به فروشنده تحویل ندهند. هم چنین فروشندگان نیز باید میزان مبلغ باقی مانده و تاریخ تسویه را به صورت کتبی در قرارداد درج کنند تا خریدار موظف به پرداخت مبلغ در زمان مقرر باشد.

 شرایط ثبت سند

تنظیم و ثبت سند به صورت قانونی در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور از دیگر نکات قابل توجه در خرید و فروش ملک است. توجه داشته باشید که بعد از تنظیم سند و عقد قراردادها کد رهگیری سند را اخذ نمایید، برای تنظیم سند در بنگاه هایی که دارای مجوز اتحادیه املاک هستند اقدام نمایید، تنظیم قرارداد توسط مامور دارای صلاحیت از نکات مهم دیگر تنظیم سند در هنگام معاملات ملکی است.